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土地调控:当心有人恶意抬房价 再炒"地荒论"


2006年9月7日11:20

  《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》日前通过新华社全文播发后,引起社会广泛关注。新的土地调控政策指向何方?它将对宏观经济产生什么样的影响?记者就此采访了相关专家学者。滥占土地之风将有所收敛

  “国务院通知发出后,滥占土地之风将有所收敛。但要从根本上抑制各地的用地冲动,还需要进一步完善相关体制和机制。”全国政协委员、国土资源部咨询研究中心副主任刘文甲在言语中流
露出审慎乐观的态度。

  自1986年党中央、国务院联合下发《关于加强土地管理制止乱占耕地的通知》以来,严格土地管理、禁止乱占耕地一直是我国土地管理工作的主题。但是,20年来,尽管中央三令五申,滥占土地之风却屡禁不止,甚至一些本该负有监管责任的地方政府也成了土地违法的主体。

  谈到这一点,刘文甲感到“心里很不是滋味”。他说:“滥占土地的责任主要在各级地方政府身上,其根源就是一个‘钱’字。一些地方政府把土地看作财政收入的主要来源,或者越权批地,默许、支持违法用地;或者越位去做市场主体,亲自上阵抓钱。”

  据刘文甲估算,当前土地交易的利润率接近250%。这也就是当前有些地方政府热衷于经营土地,而不履行监管职责,致使滥占土地之风屡禁不止的主要原因。

  这次出台的土地调控新政,进一步明确了地方政府在土地管理和耕地保护方面的责任,今后出了问题将直接追究有关地方负责人的领导责任;同时,将国有土地使用权出让总价款全额纳入地方财政预算,以遏制地方政府盲目扩大征地规模的冲动。刘文甲认为,上述措施标本兼治,有利于抑制地方政府滥占土地之风。

  但刘文甲也有所担忧:“目前,关于土地发展权的价值,如耕地转化为建设用地后成倍增长的那部分价值,究竟归谁所有,如何分配,还没有在政策上得以体现,目前这部分价值基本上都被地方政府无偿占有了。这个问题不解决,地方政府的违法占地行为仍然有利可图,其占地冲动还不能从根本上得到遏制。”

  此外,从以往经验看,在新旧政策过渡、衔接阶段,往往会出现突击批地、先行圈占等现象,使土地调控新政的影响力大打折扣。有关专家提出,这也应当引起有关部门的高度警惕,及时采取相应措施,防患于未然。

  对投资的影响既表现在速度上也表现在结构上

  中央一直认为,当前经济运行中存在的一个突出问题,是固定资产投资增速过快。这个问题不解决,就会增大经济波动的风险,危害经济健康发展。而从实际情况看,固定资产投资增长过快,特别是一些低水平重复建设项目能够上马,一个重要原因就是土地“闸门”没能真正把住。

  因此,强调“严把土地‘闸门’”的土地调控新政一经出台,就被认为是中央防止固定资产投资规模过大、保持国民经济持续快速协调健康发展的重要举措。

  “正在高位运行的投资增速不会一下子降下去。”中国宏观经济学会秘书长王建表示,“对于新政策,方方面面都需要有一个适应过程,再加上各地手头仍有一些土地储备,投资增速只会在惯性作用下逐渐放缓。”

  王建认为,相对于投资增长速度,土地调控新政对投资结构的影响更值得关注。随着土地“闸门”进一步收紧,土地资源将更加稀缺,项目“落地”也会更难,各地在选择投资项目时将优先考虑那些占地规模小、土地利用率高、投资回报快而利润丰厚的项目,想方设法用更少的土地获得更多的收益。

  “改革开放后的20多年间,土地对于经济增长的‘瓶颈’制约作用从未像今天这样严重。”王建指出,从长远看,土地问题关系到经济社会的可持续发展,以及国家的长治久安;从近期看,直接关系到宏观经济的平稳运行。因此,土地调控政策对于宏观经济的影响将是十分长远的,其实施效果也有待时间检验。 

  警惕房地产商再炒“地荒论”

  新出台的土地调控政策突出了一个“严”字,那么它对公众十分关注的房地产市场会产生什么影响呢?

  来自中国人民大学的土地管理学专家严金明教授认为,国务院通知强调的是对土地的调控,并没有直接涉及房地产问题,虽然提出从严控制新增建设用地,但房地产用地只是建设用地的一部分。因此,从新政策本身并不能看出其对房地产市场将产生什么直接作用。

  “要说对房地产市场的影响,国务院通知提出,要规范土地出让收支管理、调整建设用地有关税费政策、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度,这些将有利于进一步规范土地市场,从而也会间接地对房地产市场的健康发展产生积极作用。”

  谈到严把土地“闸门”对房地产价格的影响,严金明表示,土地供应量是影响地价的因素之一,但不是决定性因素;而房价虽然从理论上会受到地价变化的影响,但在实际操作中,房地产商往往根据某个城市某个地段的房价,来决定出多高的价钱收购土地才划算。从这个意义上讲,房价最终还是由供求关系决定。

  “我们一定要警惕房地产开发商利用新政策的出台再次抛出所谓‘地荒论’,把房地产价格上涨归因于国家严把土地‘闸门’,甚至利用国家土地调控政策的变化恶意抬高房价。”严金明指出,这次土地调控虽然强调一个“严”字,却并不意味着减少土地供应,更不意味着减少房地产用地供应。

  根据今年5月国务院办公厅转发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,各级城市人民政府要科学确定房地产开发土地供应规模,优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应。严金明指出,迄今为止,上述政策没有变,中央稳定房地产市场、控制住房价格过快上涨的决心也没有变。

  严金明提醒各级地方政府,要防止在对土地调控新政的理解上出现偏差,在制订土地开发供应计划时,一定要充分保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应,避免在这一块土地供应上不增反降、给那些伺机抬高房价的开发商以借口。

来源:新华每日电讯  选稿:方翔    
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