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二手房新政:五年之痒


2006年6月18日8:40

  “五成左右。”这是二手房交易征收五年以内房产转让5.5%营业税以后中介机构二手房交易量下降的比例。情况好一点的是三成、四成。在经历了去年两年内房产转让营业税政策的磨炼以后,北京各个中介面对目前的这种“萧条”显得平静很多。五年毕竟是一个不短的时间,在这样一个绝对的卖方市场上,那些观望着的买家和卖家又能等得了多久?

  新政伊始

  “80%的二手房都是五年以内的房子,超过五年的基本上很少。”我爱我家房屋经纪公司副总经理胡景晖说。对于其他中介公司来说,情况基本如此。从链家地产市场部了解到的信息,五年以上的房子占据两到三成的比例。实际上,新的营业税政策将绝大部分的二手房都纳入了征税范围内。

  “我们的客户量下降了四成,总之购房者成交欲望较弱。”链家地产市场总监金育松这样分析购买市场的现状,从他的分析来看,购房者的观望正是导致他们行动不积极的原因,而这种观望主要在于对房价下降的预期和对增量房市场的期望。“其实对房价下降存在期望的人很少,不到10%。还有就是对增量房市场的观望。”他说。

  新政中对于建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上的规定,显然将一部分二手房购买者的注意力转向了一手房市场。

  在其他房源退出的情况下,那部分未受营业税影响的五年以上的房源所占比例增大了。金育松提到,在链家地产的业务中,五年以上的房子所占比例上升了两到三成。“并不是说绝对数量上升,只是在总体中所占比例有所上升。”他提醒道。

  而就目前的实际交易情况来看,二手房交易的营业税基本上都转嫁给了购房者。在这种情况下,五年以上产权的房源成为了交易的重要部分。“我们现在的交易,五年以上产权的占80%。”千万家房产经纪公司总经理华国强说。

  站在购房者的角度上来看,由于不需要交纳营业税,五年以上的二手房源似乎应该具备更大的竞争力。然而,事实并非如此简单。

  五年之痒

  “五年这个问题其实并不严重,关键是房产证上注明的时间有问题。”胡景晖说道。他指出了二手房产权年限上一个比较普遍的问题,就是房屋实际购买年限往往比产权证上的日期要长许多。“由于购房以后往往要过两三年才能拿到房产证,这样五六年产权的房子可能已经居住八年,甚至九年了。购房人并不倾向于买这些。”正是由于房产证不能及时拿到的缘故,现在相当一部分实际购买已经达到五六年的房子,产权证往往只有两三年。

  而营业税的征收标准,是以产权证上注明的时间为准的。“如果能以签订预售合同的时间为准就要准确得多。”胡景晖的说法显得有些无奈。

  目前市场上无需缴税的二手房不仅实际房龄过长,数量少也是一个问题。“现在不需要交纳营业税的,基本上是98年实行房改以后刚出来的房子才符合要求。”华国强说。就他的估计来看,这部分房子大概占存量房的10%到15%,而这其中大概只有5%到10%会拿到二手房市场进行交易,总量非常有限。

  另外,由于营业税往往附加在房价上转嫁给了购买者,这已经在某种程度上变相的导致了房价的上涨。

  尴尬的效果

  营业税政策的初衷是为了打击房地产投机行为,然而实际效果又如何呢?

  “五年也好,十年也好,如果是为了限制投机行为的话。一旦营业税加到房价上那就没有意义了。”金育松说。去年的营业税政策颁布以后,买方和卖方经过近半年的博弈,最终达成营业税由购房者承担的共识而告终。而今年基本上还是这样一种趋势。

  由于二手房和一手房市场的紧密联系,这一政策实际上也是对另一市场的暗示。“这一招叫‘隔山打牛’。就是向一手房市场传递信息,不鼓励投机。”胡景晖说,接下来他又分析到,目前的现实是营业税导致了二手房房源更加紧缺,这可能促使二手房房价更快的上涨。“其实用于打击投机两年以内会比较好,超过两年就没什么意义了。”他补充道。

  实际上存量房市场的繁荣正是房地产市场健康发展的保障之一。新政的初衷也包括了“积极发展住房二级市场和租赁市场”。而目前由于营业税的额外负担,有部分购房者开始把目光转向一手房市场。“把二手房需求转向一手房市场,你说对市场是好还是不好?”金育松在接受记者采访时这样反问。这一转向显然会增加一手房市场的压力。就金育松的分析来看,购房者对一手房的预期短期内是无法实现的,会有相当一部分回归二手房市场。

  有一点可以肯定的是,新的营业税政策会对限制新政以后的一手房投机发挥积极作用。然而这还需要时间的考验和证明。

来源:经济观察报  选稿:王永娟  作者:胡芳洁   
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