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解决住房难问题 房地产业需要有看得见的手


2006年5月8日7:36

  在经济高速增长的国家,房地产价格往往以更高的速度上涨,这是世界许多国家的一种普遍现象。房地产价格上涨过快,购房成为投机行为,就会形成房地产泡沫,形成金融危机隐患,形成中低收入者住房难的社会问题。相对于其他产业,在房地产业,政府这只看得见的手是比较明显的。从世界各国的情况看,政府从来是介入房地产业的,只是手段和力度不同而已。

  以韩国为例,1998年亚洲金融危机后
,韩国经济复苏,房地产业随之繁荣,房价和房租同步上涨。2003年,韩国政府对房地产业采取了宏观调控措施。其主要政策是:加大住宅建设的土地供给,增加住宅供应量;抑制投机性需求,针对性地提高房地产转让税率,针对性地禁止住宅预售权转让;实施国民廉租房建设计划,政府投资在10年内建设100万套国民廉租房;完善全国房地产信息系统,使有关信息及时、透明,实现买卖双方信息对称,等等。在韩国政府采取这些措施后,2004年住宅价格开始下降,房租2003年即开始下降。

  从新加坡的情况看,20世纪60年代初,新加坡成立了建屋发展局,专司建造公共组屋(相当于中国的经济适用房),组屋现今已成为87%居民的住所。为实现“居者有其屋”,新加坡的政策是:实行强制性的公积金制度;组屋建设坚持小户型、低房价原则;对购买自用房者实行税收优惠。对10%的最困难群体,政府提供补贴或廉租房。政府有关的管理严格有效,避免了欺诈投机现象。

  近代以来,工业化的过程同时成为城市化的进程,解决城市住房问题成为各国政府的一个基本职能。新加坡、韩国等国对这个问题解决得比较好,避免了南美国家、菲律宾等国出现的城市贫民窟现象,值得借鉴。住房是人民的基本生活保障,解决这个问题是各国政府的基本职能,这种意识必须明确而自觉。

  在市场经济条件下,房价高企从本质上说是供给与需求落差过大所致,其根本解决有赖于住房的有效供给。与此同时,炒房套利是一种难以避免的普遍现象。炒房套利一旦形成投机狂潮,会造成房地产市场的大起大落,造成金融隐患,对国家的经济平稳发展不利。在房地产业,政府的基本政策取向应是最大限度地缩小炒房套利的空间,要能“节制资本”,通过有效监管和针对性的税收抑制过度的谋利冲动。政府政策必须要有前瞻性才能防患于未然,才能防止大的马鞍型起落。在经济全球化的条件下,对外资进入炒房的情况也要有警惕,予以有效的控制。

  在政府通过补贴、经济适用房、廉租房等方式解决中低收入者的住房问题时,其机构和人员的廉洁有效是基本前提,否则,政策再好也等于零,只会给舞弊欺诈者提供寻租空间。政府的土地转让必须经过公开公平的拍卖,政府的购租房优惠必须有严格的资格审定,否则,政府的“好处”会被资金拥有者侵占,落不到中低收入者头上。当政府机构成为住房投资主体时,必须以中低收入者为对象。

  固然,解决住房难的问题归根到底还需要社会方方面面的改革与进步,例如逐步解决收入差距过大的问题等,但政府这只看得见的手是不可或缺的。



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