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重新审视住宅土地“价高者得”


2006年5月2日8:56
  2004年,曾经有人预言,831大限后,房地产暴利的时代将会终结。如今,831大限已过去一年半有余,公众似乎并没看到房地产暴利终结的迹象,反而,今春以来的房价快速增长让人不得不反思住宅土地价格全面市场化的负面影响。

  地价目前已成为推动房价一路高歌的重要因素。在北京,由于土地竞价拍卖,北京地王记录频频被刷新,例如丰台的万恒家园最后拍出了16.6亿;海淀的温泉镇地段竞拍价格
达到11.5亿,这样光楼面地价就要5000元/平方米,在一些地产项目中,土地成本所占房价的比重已达到45%以上(据BTV《首都经济报道》)。在南京,一块底价为8.84亿的地皮竟然被124轮次竞拍,最终以14.95亿售出,超出底价6.1亿。

  地价如此上涨显然是不正常的,因此,也引起了一些不安。日前,江苏南京市土地储备中心主任冯昌中表示,当南京房价上涨过快时,土地出让竞标将不排除采取“价中者所得”方式的可能,而不是“价高者所得”。(据5月1日《现代快报》)

  在大多地方还沉迷于地价上涨带来的巨额财富时,冯昌中的表态不啻为一剂清醒剂。

  土地归根到底是属于全民的财富,它属于一种典型的公共资源。而公共资源与市场资源分配的最大区别在于,它的一方面要寻求价值的最大化,一方面更要维护公共利益,进一步增进公众的福利。住宅土地的“价高者得”显然违背了这一理念———如果完全靠市场调节,可以预料,住宅土地成本只会越炒越高,房价也将因此水涨船高。

  土地“价高者得”是推动开发商“为富人盖房”的因素之一,因为政府对新建小区的容积率是有硬性规定的,所以房产商要想在高地价的前提下维持暴利,当然不可能去造那些低价位的楼盘项目,造有钱人才买得起的高档小区是必然的选择。

  可见,以“价高者得”分配土地这一紧俏公共资源,是以公众居住权受损和生活成本大幅增加为代价的,这种没有暗箱操作,平等竞争的方式看似公平,实质上却是对社会长远利益的有害,如此下去,不仅宜居城市的梦想将成为泡影,更将不利于社会和谐与稳定。

  相反,如果政府放弃一部分收益,实行住宅土地“价中者得”,那政府的土地收益将更合理,政府可以通过一系列的制度设计有效维护公共利益。如可以制定相应的住宅最高售价限制房产商利润,把房价降下来;可以要求参与招投标的每个房产企业交付一个详细的项目计划,从中选出最佳方案。如此一来,住宅土地拍卖不仅是价格的竞争,更是房产商综合实力、智慧的竞争,相对于简单以价格论高下,这一办法显然合理得多。

  有人可能会担心,“价中者所得”会不会回到以前的土地协议出让模式,成为腐败滋生的土壤呢?只要做到过程的透明、公开,这一担忧是不存在的。设想一下,如果参与竞标的企业资质和诚信档案、每个竞标方案的价格和细节全部向公众公开,如果在竞标过程中召开听证会,听取民众的意见,那还有什么可暗中操作的呢?

  其实,不仅是住宅土地,任何一种公共资源的分配不能简单以价格为标准,人民将公共资源托付给政府,是期望政府能利用这些资源更好地为公众服务,所以对于公共资源的分配,政府需要更谨慎的态度,更高超的技巧以及更周密的考虑。



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  • 来源:新京报  选稿:王永娟  作者:国华   



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