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专家:房地产"刚性需求"建立在支付能力之上


2006年3月19日9:37

  近日来经常参加房地产的种种会议,经常与房地产商交流,在房地产媒体上也经常看到,房地产开发商往往会把房地产市场需求看作一种刚性需求。说什么每年有多少人要结婚、每年有多少农民要进入城市、每年有多少人需要改善住房条件等,这些需求都是房地产市场的刚性需求。如有人说国内楼市需求支撑市场,刚性需求依然存在。而这些需求包括首次置业需求、改善居住条件需求、动拆迁需求、资产保值与抗风险需求、中长
期投资需求、子女教育等其他需求。其实,在这里房地产商完全是用概念混淆方式来掩饰房地产市场的不确定性。

  因为,大家都会看到,目前国内房地产商或某些人讨论房地产时,一般会把房屋需要(housing need)与房屋需求(housing demand)混为一谈。其实从需要的角度来看,住房是人类生存的基本生活条件之一,离开一定的居住条件,个人难以生存。这就是为什么现代文明社会把居住看作是个人基本生存权利的原因所在。而且个人的居住环境好坏,还会影响个人的生活环境及健康水平,从而决定个人的生产能力,对整个社会经济造成较大的影响。同时,如果个人居住环境不好,容易导致人与人之间的摩擦,导致不少不良的社会问题。因此,现代文明社会的政府不仅应该保证个人的基本居住条件,也应该尽量地改善个人居住条件。但是房屋需要的居住条件的标准是什么呢?对个人来说,当然是多多益善,也就是说,如果个人对住房要求是采取供给制,不要个人来承担支付时,那么个人对住房需要则越多越好。但对政府或社会来说,根据实际的经济条件,是不可能满足个人住房的需要的。现在不少人把住房的需要来讨论国内房地产市场供求关系问题,其实是一种误导,把个人住房需要看作是一种房地产市场的刚性需求更是在概念上混淆视听。

  因为,住房的需求其实是指住房的有效需求。它如商品的有效需求一样,不仅反映了个人对商品的需要,而且必须有经济支付能力。即住房需求只有在真正的房地产市场交易中才能得以体现。如果一个人没有一定的支付能力,他对住房的期望值有多高,都无法把个人对住房的需要转化为住房的需求。比如说,年轻人结婚需要住房,如果他们有支付能力,那么就可以把住房的需要转化为住房的需求;如果没有支付能力,那么他们租房子同样可以结婚。至于什么住房投资、子女教育那更不是什么刚性需求了,如果个人手中连基本的住房支付能力都没有哪里还谈得上去做住房投资呢?

  因此,房地产的刚性需求就得建立在民众有能力购买得起住房的基础上,建立在民众的对住房购买的支付能力基础上,离开这点那只是住房需要或潜在需求而不是现实的住房需求,也不是住房的有效需求。可见,住房需要并不是房地产市场发展的动力,也不是房地产市场的刚性需求,房地产市场的发展是只能是民众有支付能力的有效需求。而有效需求必须由基本的经济因素所决定,如经济成长、个人可支配收入增长及储蓄增加和财富积累。而整体住房的需要则视社会人口增加、住房户数及人数而定。

  既然,房地产市场的刚性是以个人经济条件、可支配收入增长及储蓄增加为基础,那么我们就得看现行的房价,民众有没有能力来承担。在此以国家统计局平均水平来看民众是否有能力承担目前房价。比如2004年北京人均收入15680元,三口之家收入就在三万元左右,而2004年北京平均房价6000元左右。如果这个家庭购买一套一百平方米的住房,住房总价是60万元左右。如果按照银监会指引,这个家庭一半收入可以用来支付房款,那么在不计算利息的情况下,这个家庭要40年才能还清房款。也就是说,无论是从工作时间延续性还是从支付能力上来看,对于目前北京的房价,民众缺乏支付能力。北京尚且如此,其他一般中小城市的情况就更不如了。一个大多数民众没有支付能力的房地产市场,这个市场的需求就无从谈起,也更谈不上什么刚性需求了。更何况目前购房群体呈现年轻化,购房者大都在25岁到35岁之间,这批人支付能力会更低。

  一年来,笔者一直在思考与调查,调查国内民众的住房需求到底有多大。但从调查的结果来看,不要说那些房地产炒得火热的市场,就是一些房地产开发商认为发展较为正常的市场,在当前当地的房价下,民众对购房的支付都是十分有限的,都是无力支付起现行房地产市场价格的。最近去一些内地城市,看上去那里的房价不高,但那种房价仍然与民众支付能力相去甚远。再看看网络上民众对国内各地房价过高反映如此强烈,就知道国内房价到底有多高。尽管中央政府对这个问题有所认识,也看到该问题的严重性,并出台了一些调整政策,但是由于出台政策隔靴搔痒,所起的作用并不大。国内大多数地方的房价仍然与民众的支付能力相差太远。

  由此可见,房价过高不仅使得民众没有购房的支付能力,降低了民众住房的需求,降低了民众的福利水平,也会导致社会财富越来越向少数人集中,导致整个财富越来越两极分化,从而造成巨大的社会问题。在这方面,无论是地方政府还是中央政府都应该有足够关注。因为,从目前国内最大的社会问题来看,就是社会财富严重的两极分化,并由此可能导致的严重社会问题。

  总之,目前房地产市场所宣传的“需求刚性”完全是一个误导性的概念,民众与政府一定要对此有清楚的认识,因为房地产的刚性必须建立在民众支付能力之上,而就目前的房价来说,民众的支付能力是无法支付如此过高的房价,无论是沿海地区还是内地都是如此。因此这种房地产“需求刚性”是不存在的,它至多是一种民众对住房期望的需要。同时,政府也应该看到,房价过高不仅与科学发展观不符合的,它容易导致严重的社会问题,也严重挤压了民众的其他消费需求,因为房价一高,民众就得花自己一生的甚至几代人的资产来购买房子,这时民众还有钱来扩大其他需求吗?对此,希望政府有密切的关注,应该生产出更多更好的民众能够承受到起的房子。这才是住房市场真实的刚性需求,而我们决不可把民众对住房的需要当作是民众对住房的“刚性需求”。



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  • 来源:人民网  选稿:叶滨  作者:易宪容   


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