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倒按揭--"以房养老"代替"靠儿养老"?


2006年2月18日12:55

  

  房屋倒按揭模式成为解决养老问题新思路,目前推行仍面临观念障碍   

  美国一位60岁的老太太,前不久申请了一项“住房反向抵押贷款”,把自己的住房抵押给银行,每月多了几千美元收入,这样她就可以潇洒地到各地去旅游。而银行则要一直等到她去世后,才会收回这套住房……这就是时下在美国流行的“以房养老”模式。

  据了解,“以房养老”模式的专业名称叫作“倒按揭”。据了解,目前建设部已委托一家保险公司研究倒按揭课题。由于目前重庆是四个直辖市中房价最低、风险最小的城市,有关方面酝酿,一旦“倒按揭”实施试点,重庆将是被考虑的重点城市之一。

  目前,国内在上海、南京等少数城市,对“倒按揭”已有小范围的尝试,但整体上还不为大多数人所知。即便如此,“倒按揭”还是引起了争议,大家关注的焦点是“以房养老”和“以儿养老”,哪一个更符合国情更可行,哪一个更代表一种趋势更应提倡。

  正方观点

  未来发展趋势应该提倡

  一位市民在接受采访时表示,把自己的住房抵押给银行,每月多那么几千元收入,可以解决养老问题,还潇洒地到各地旅游观光,这个方法不错,应该提倡。

  现在很多家庭都是独生子女,一个家庭通常要赡养双方四个老人,压力非常大,纠纷也时常产生。随着家庭结构的变化和消费水平的提高,“养儿防老”的难度已越来越大。房产可能是很多老人最大的一笔财产,他们习惯于将财产留给子女。当这笔财产交给子女却得不到他们的照顾时,那么老人的生活将面临很大的风险。利用“倒按揭”从相关机构每月领取一定数额的生活费,来改善自己的生活,这样更加稳定,也会减轻子女的负担。

  专家表示,有了“倒按揭”,一个退休老人每月可以有几千元收入,而且终身源源不断,其生活质量将极大改善,急需现金时,也可解燃眉之急,能解决养老这一大问题,应该提倡。对于无子女的,或子女较为富裕、开通的,以及子女在国外的空巢老人来说,更应首先提供这一服务,加以示范。

  作为“倒按揭”的执行机构之一,银行的态度也值得关注。对银行来说,正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的;而“倒按揭”恰恰相反,随着时间的推移,风险却不断增大。受房地产走势、人均预期寿命、相关配套等因素的影响,银行实行和控制风险的难度很大。但建设银行一位负责人表示,“倒按揭”目前面临各种问题和风险,推行的难度很大,但对银行来说,只要操作得好,应该是一个盈利的好品种,对社会来说也具有积极的意义。

  反方观点

  操作难度大少有人接受

  但另有人认为,某些国家倒按揭需求较大,原因在于子女一般不负担赡养老人的责任,而在中国,子女赡养老人则是应尽的责任。“倒按揭”会让子女与老人增添隔阂,这种冷冰冰的模式与中国的敬老传统不相容,不应提倡。

  一位专业理财师表示,目前能接受以房养老的可能只有极少部分家庭,这主要是观念问题。中国人习惯将财产留给子女,而房产可能是老人们留给子女的最大一笔财产。同时,许多老人可能还会担心如果将住房抵押,子女很可能就不肯照顾他们了,很多老人不愿用放弃亲情和关爱来换取现金。

  部分专家认为,倒按揭的评估标准如何设定,这其中非常复杂,除了估算房屋价值以及未来房价走势,还要估算老人的寿命,银行要培育一批类似保险精算人的测算人群体,这需要大量的前期准备,不是一两年能解决的。有专家甚至预言,在中国,可能只有孤寡老人才会有办理倒按揭的需求,市场容量将很有限。

  作为倒按揭的主要承担机构,银行的观点又是怎样呢?一位银行房贷部的负责人则表示,“其实两三年前,我们内部就对房屋倒按揭模式进行过探讨,但因为实施难度过大,最后就没有下文了。”该人士认为,由于我国的房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等难以预测,如何确定按揭利率是很大的难题。另外,“倒按揭要获得盈利一般要十多年甚至二三十年后,银行无法承担这样长时间的盈利成本。同时目前大部分银行对经营部门的业绩考核是按年度进行的,在任的经营部门负责人显然不会对后任期间才能产生效益的贷款品种产生兴趣。”

  未来方向

  先行试点慢慢推广开来

  多数专家认为,随着时代的进步,传统的伦理观念肯定会发生变化,中国会逐步与国外接轨,倒按揭市场将逐步成熟,“倒按揭”将会成为一种趋势或者人们解决养老问题的重要方式。

  目前,中国的老龄化问题越来越突出,特别是一些大城市,60岁以上的老人已占到总人口的20%左右,养老问题更亟待解决。由于负担太重,国内很多城市的养老金账户每年都处在赤字的状态。在这样的背景下,从理论上看“倒按揭”模式具有较强的可操作性,也是解决养老问题的一个重要思路。

  关键是要做好相关的配套工作。北京一家房产中介公司管理人员在接受记者采访时说,“倒按揭”模式不失为一种社会保障的新方式,这种做法有利于一些孤寡老人实现老有所养,因此“倒按揭”模式比较适合此类人群。但他同时强调说,这种“倒按揭”产品在我国要想形成一定的“气候”和规模,首先要解决与中国的传统理念的冲突。可以通过试点,先推行一下,不断完善,通过示范效应慢慢推广开来。

  名词解释

  什么是“倒按揭”?倒按揭最早起源于荷兰,近一二十年来在美国发展很迅速。目前有两种模式:美国模式和新加坡模式。

  美国模式目前最为流行,具体操作方式是,如果一个人已经60岁,可以将自己的房子抵押给某个机构,比如银行、专门的倒按揭公司。然后他可以从相关机构每月领取一定数额的生活费,比如2000元,用于改善自己的生活。具体数值同房产的价值和该机构对此人的寿命预期相关,但一旦确定就不可更改。这个人去世后,这套房子就归那家机构所有。双方要承担中间的风险,比如这个人生命很长(机构可能得不偿失)或者中途病故(个人得不偿失)。

  目前除最流行的美国模式外,倒按揭还有一种新加坡模式:60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构,由公益性机构一次性或分期支付养老金,老人去世时产权由这些机构处分,“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。相对于美国模式,这种模式风险较小。



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  • 来源:南方日报  选稿:王永娟    


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