东方网1月19日消息：孙志伟，2000年从股市抽出约百万资金投身上海楼市，陆续购房数十套；此外，还帮助温州投资客管理出租房屋数十余套。当5％成为房屋年租价比难以逾越的界限时，他却把年租价比做到6％的高位

　　在楼市普涨的上海，通过买卖房产增值数十倍的投资客并不罕见。但是，当如今5％成为房屋年租价比难以逾越的界限时，我们的主人公始终把年租价比维持在6％的高位，不仅盘活了自己持续供楼的现金流，而且帮助很多温州房东获得了稳定的租金收入。这样的角色就有点令人拍案惊奇了。

　　通过朋友的辗转介绍，我们找到了他。孙志伟，2000年从股市抽出约百万资金投身上海楼市，陆续购房数十套，另外还帮助温州管理出租房屋数十余套。

　　显然，孙志伟不愿意把自己混入“买楼就赚”的人群中去。孙志伟是一个有投资原则的人，在交谈中，他不断向记者推销他的投资房产的原则，并强调对投资房产进行后期管理的重要。

　　天生对排队感兴趣

　　四十多岁的孙志伟出生在上海，在涉足房市前，曾是沪、深两市小有名气的大户。2000年5月，股市在2000点上下高位震荡，就在这时，报纸上的一条消息引起了他的注意：地铁新龙华附近的“中海馨园”放盘，购房者连夜排队抢购。

　　孙志伟说，我天生对排队买东西非常感兴趣，哪里在排队，我就要凑过去看，因为排队现象体现了经济学中“供需失衡”的原理。虽然出于对环境的不满意，孙志伟最终没有选择这个楼盘。但“中海馨园”之行坚定了他的判断：资金正在离开股市转向投资房市。很快，他从股市中抽出了大部分资金———约百万元，开始捕猎楼盘。

　　选择五星级的小房间

　　“假如让我选择酒店的话，我宁愿选择五星级酒店里最小的房间，也不要住三星级酒店的总统套房。”孙志伟用这句话形象地比喻他投资房产的原则。

　　孙志伟买房首选名盘，同时贯彻“总价控制”原则，好处在于，出租灵活而且转手套现容易。2000年，他在徐家汇赫赫有名的“东方曼哈顿”买下了第一套投资性房产。当时，“东方曼哈顿”的房价已经高达8000元／平方米，孙志伟买下的是“东方曼哈顿”里面积最小———85平方米，朝向全西，单价最低———6800元／平方米，总价最低———60万元的一套房子。他说，房子小好出租，朝向不好但景观好，正对着花园，将来出租给外国人肯定有市场。

　　孙志伟说，买房不容易，打理更重要。一年后交房，他花了5万元装修买家具，整体风格追求简洁明快，果然，装修好第1个月就以不菲的价格出租给一个外国人。一年后，他花5000元把原来的深色家具换成了浅色家具，结果让法国人相中，租金涨了20％。

　　如今，该处房产飚升到220万元，加上历年租金所得，他累计增值了约190万元。

　　看中名盘的连带效应

　　名盘会对周边低价房产的增值产生连带效应。孙志伟喜欢跟着名盘走，买在名盘的左右。2002年，“东方曼哈顿”二期单价10000元开卖，而一条马路之隔的“明华苑”单价仅售5500元，孙志伟买下“明华苑”一套总价72万元的小复式。他算给我听，现在“东方曼哈顿”单价22000元，“明华苑”单价15000元，你说哪一处房产增值的倍数大？

　　2003年5月，非典肆虐，市场处于危机时刻，孙志伟却认为机会来了。恰逢某著名理财刊物上十大别墅评比，列倒数第一的松江某别墅却被他看中。理由是，在这个别墅一墙之隔有著名的“四季草堂”独幢别墅单价10000元，而该别墅单价仅3500元。依然遵循总价控制原则，他挑了一套小的，总价60万，当场签约。开盘已经一个月，该别墅无人问津，孙志伟是第一个客户。如今该处房产单价已经涨到7600元。

　　“1＋1”最灵活

　　孙志伟是热心人，闲来也替朋友看房。有次陪朋友去定西路买房，朋友看中了一套三房两厅。他从投资的角度建议买两房加一房，总价略高10万元。

　　这是他总结的“1＋1”模式，“1＋1”模式的最大好处是机动灵活。大势不好时可以自己居住，楼市回升时则或抛售套现、或出租以租养房。就以建议朋友买的两房加一房为例，如今三房租金6000元，二房租金5000元，一房租金3500元，显然后者的租金有显著优势。

　　追求租金年回报率

　　这就是孙志伟的典型思维，在买房的时候已经想到出租效应。他对租金的重视远远超过了其他房产投资者，因为，在他看来，只有把房子全都以好价钱出租出去，才可以产生源源不断的现金流，应付按揭还款的压力。也只有获得稳定的租金收入，才能在楼市价格一旦盘整回调的时候，拥有较强的抗风险能力。

　　孙志伟说，别人出租房产，看重的是月租金，而我看中的是年回报率。如果有人3个月的月房租达到一万元，而接下来有四个月没有租出去，实际的年收益率就降低了。而我的租房合同基本上是没有断档的，在一套房租约到期前1个月，我就开始物色下一个房客了。

　　为了尽快把房子租出去，他会尽量满足房客乃至苛刻的要求，在沪上租价比普遍徘徊在4％到5％的时候，他成功地把自己的租价比做到了6％。

　　一个外国人看中了孙志伟的房子，但提出一定要换个滚筒洗衣机。孙志伟当场答应了，他向我解释，一个洗衣机才一千多元，房子没有租出去，空置半个月，哪个损失大？孙志伟有个朋友的房子要出租，租客来头不小，是某跨国公司的副总裁，价格谈得比市场平均价高，月租1800美元，但他提出一个苛刻的要求，房间里所有家具和电器全部换掉，换成他公司的品牌产品。朋友很犹豫，换下来的家具放到哪里去呢？孙志伟替他做了决断，答应他！在外面另外租一套房子放换下来的家具，一个月租金也就800元，算下来还是划算的。装修不超过房价10％在围着客人转的同时，孙志伟严格控制装修成本。因为，装修的投人永远是贬值的，费用不应超过房价的10％。他有一条原则：装修费用绝对不超过房价的10％，而且一般情况下，当他拿到房子后，立即以最短的时间装修完毕，尽早出租以图收益。有一套住宅，他将装修的费用控制在6万元，将房内装修成简约与舒适的国际时尚，出租给境外客户。而同小区同一房型的一位业主，在装修上采取宾馆式装修，结果费用超过15万元，但出租给客户，租金却相差无几。为温州人提供全程服务尽管孙志伟仍然看好今年的上海楼市将稳步向上，但是已经拥有数套房产的他，转而把精力更多地放到了服务于温州房产投资客身上。温州人在上海购买了大量的房产，由于没有时间照料，他们的房子常年空置，浪费了丰厚的租金收入。孙志伟要做的就是这些温州人的生意。与传统中介不同，孙志伟为温州人提供全套服务，从房屋的装修设计，到出租收钱，一个环节也不拉下，比如温州人喜欢用深色的真皮沙发和家具，孙志伟从外国房客的喜好出发，建议他购买宜家的布艺沙发和家具，既省钱又讨巧。比起买房卖房，他更看重这一块收入，他说，在上海，这样的外地投资客很多，他们需要我提供的全程服务，我的生意一定会越做越大。值得一提的是，孙志伟无意中赶上了如今最时尚的"无铺创业"的潮流，他没有购买市中心昂贵的商铺，所有的房客都是从网上找来的。孙志伟的房客清一色是境外，港澳人士，这些人都有上网的习惯，他就到网上发布房源信息。2002年的时候，他发现上海热线的房产频道的二手房租赁信息点击率是最高的，于是他就跑到上海热线，要求自费在网上做信息广告，每个月150元。据他说，当时，上海热线对他的要求惊讶不已，他们以往只对企业收费，从来没有个人上门要求做信息广告的。临到采访结束，孙志伟有点迟疑，抬头问我，说得太多了吧，说得太多让别人学会了，自己就赚不到钱了。